С 1 мая в Казахстане стартует новая ипотечная программа «Наурыз», на финансирование которой только в этом году планируют выделить 300 млрд тенге.

Согласно её условиям, льготная ставка ипотечного кредитования составит 7% для социально-уязвимого населения. Тогда как целевая аудитория программы – социально-уязвимое население – на наш взгляд, действительно остро нуждается в доступном жилье и соответствующей государственной помощи, применяемые методы снова являются нерыночными, укрепляют и без того доминирующее положение государства на рынке ипотечного кредитования и имеют негативные долгосрочные последствия.

По условиям новой ипотеки «Наурыз» займ с льготной ставкой 7% сможет получить социально-уязвимое население, определенное таковым согласно Ст.68 Закона «О жилищных отношениях». Остальные смогут участвовать и получить займ со ставкой 9%. В обоих случаях необходимо предоставить первичный взнос в 20%, не иметь жилья последние 5 лет, наличие жилищных сбережений необязательно. Кроме того, в городах Астана, Алматы, Шымкент и городах областного значения можно рассчитывать на приобретение только первичного жилья. Оператором программы станет Отбасы Банк, который планирует финансировать её за счёт облигационных займов под базовую ставку. Облигации (выпуск которых вероятно будет осуществлен холдингом «Байтерек») могут приобрести участники рынка и коммерческие банки. Кем будут покрываться убытки, которые возникают вследствие разницы между ставкой облигационного займа и льготной ставкой, под которую Отбасы Банк выдает ипотечные кредиты, пока не озвучено. Маловероятно, что Отбасы банк будет покрывать их за счёт своей прибыли, так сумма выходит внушительной. Возможно, правительство будет осуществлять это возмещение через взносы в уставный капитал банка. Возможно, через субсидии холдингу «Байтерек», если именно он будет выпускать облигации и направлять это финансирование в банк. В любом случае, возникает мало сомнений, что отрицательную маржу будет в итоге финансировать государство и бюджет.

Напомним, это уже вторая льготная ипотечная программа с начала текущего года – с 1 марта в стране уже действует программа «Отау», по которой планируется освоить около 150 млрд тенге только в этом году. Условия новой ипотеки практически идентичны условиям ипотеки «Отау», кроме того, что в новой программе особую роль приобретает социально-уязвимое население. Обе программы будут действовать несколько лет – то есть рынок жилья в ближайшие годы будет получать ежегодные вливания в размере около 350 млрд тенге (по программе «Наурыз» ежегодное финансирование сократится до 200 млн тенге с 2025 г.). Также на рынке ипотечного кредитования уже несколько лет действует и будет действовать до 2029 года программа, осуществляемая Национальным Банком – 7-20-25, по которой выделяется 100 млрд тенге. Таким образом, в обозримом будущем рынок жилья будет получать ежегодно около 450 млрд тенге льготного финансирования со ставкой кредитования более, чем в два раза ниже рыночной. Это может иметь ряд последствий.

С одной стороны, положительным моментом ипотеки «Наурыз» является то, что сделан упор на социально-уязвимом населении. Государственная поддержка по обеспечению доступного жилья должна быть направлена в первую очередь в сторону действительно нуждающихся в такой поддержке. Многие годы государство, например, поддерживает государственных служащих, предоставляя им арендное жилье и льготные условия для приобретения жилья. Такая практика приоритезации государственного служащего над работником частного сектора выглядит необоснованной и несправедливой, а люди, действительно нуждающиеся в доступном жилье, остаются без помощи. Тем не менее, условия, касающиеся новой программы ещё не полные и не окончательные – сказано, что все остальные (при соблюдении условий отсутствия жилья) смогут участвовать, получая займ под 9%. При этом пока непонятно, будет ли социально-уязвимое население иметь какие-то преимущества в очереди или приоритетное право.

С другой стороны, инструменты государства являются прежними – льготные ипотечные кредиты по ставкам в несколько раз ниже рыночных. Во-первых, это вероятно вызовет разогрев и рост цен – в первую очередь на первичном рынке в главных мегаполисах страны. Такой прецендент уже был и не раз – два года подряд в 2021 и 2022 гг. первичный рынок рос на 20-25%, а рост на вторичном достигал практически 35% в ответ на возможность приобретения недвижимости на «пенсионные» деньги. Конечно, шок со стороны предложения тогда был выше, чем прогнозируемый сейчас – за три года с 2021 по 2023 гг. для улучшения жилищных условий было использовано около 3.3 трлн тенге. Тем не менее, после некоторого затишья, наблюдаемого в последний год, который остудил рынок недвижимости, новые программы могут придать определенный импульс росту цен на недвижимость, что, наоборот, делает жилье менее доступным как для социально-уязвимого населения, так и для среднего класса. Верхний порог кредита пока не определен, возможно, он будет выше, чем в программе «Отау» (до 30 млн тенге в г. Астана и Алматы, 18 млн тенге для остальных регионов). То есть программа скорее всего затронет большой пласт классов жилья – и бюджетное, и более высокого уровня. Во-вторых, государство практически вытеснило банки второго уровня с рынка ипотечного кредитования, поскольку последние не могут предоставить таких низких ставок по ипотеке с учетом высокой базовой ставки НБК. Новые программы ещё больше упрочат доминирующее положение государственного агента на рынке недвижимости и отбросят на неопределенное время рыночное, а не ручное управление на нём. Такая ситуация скрывает в себе несколько потенциальных негативных последствий – к примеру, сюда можно отнести ограниченность государственных ресурсов – невозможно выдать всем нуждающимся дешевую ипотеку. В результате вытеснения государством банков второго уровня на рынке ипотечного кредитования и ограниченных ресурсов государства по предоставлению льготной ипотеки проблема доступного жилья остается нерешенной – в очереди на льготное жилье в 2023 г. стояло более 600 тыс. человек, из которых только порядка 25 тыс. в год его получают.

Также сложно прогнозировать, насколько жилищные условия действительно уязвимого населения улучшатся. К сожалению, как мы уже отмечали в нашем отчете о проблемах в политике государства по доступному жилью, в стране не существует отдельного документа по госполитике доступного жилья, который бы анализировал применяемые подходы, допущенные ошибки и извлеченный опыт. Отдельно необходимо глубоко изучить текущие потребности населения с разделением по группам и подходящими видами жилищных решений с точки зрения цены, местоположения, размера и т.д. К сожалению, такой важнейшей подготовительной работы, предшествующей новым программам, не проводится, прошлые ошибки не анализируются. То есть дизайн новой программы можно подвергнуть критике не только за очередной раунд нерыночных вмешательств, но и за отсутствие детального анализа её необходимости, целей, прогнозируемых результатов, влияния на цены и т.д. Даже исключение рынка вторичного жилья в главных городах страны вызывает вопросы – насколько такая мера соответствует потребностям социально-уязвимого населения, а не застройщиков?

Мадина Кабжалялова – Аналитический центр