«1 апреля только начали немножко поднимать аренду – люди сразу начали уходить», – рассказывает о ситуации на рынке коммерческой недвижимости глава холдинга «Тулпар» Наиль Сулейманов. Только с начала года в Челнах закрылись строймаркет «Карат», магазины Mango, Zenden, «СИН», один из «Перекрестков» и другие торговые точки – и это лишь среди сетевых ритейлеров. Эксперты отмечают, что помещения, где ранее располагались якорные арендаторы, требуют пересмотра, смены формата и, возможно, даже реконструкции, чтобы соответствовать новому типу арендаторов. Магазины одежды сменяют пункты выдачи заказов, а торговые центры больше ориентируются на развлечения или общепит. При этом стоит отметить, что площади освобождает не только торговля, но и офисы. Влияет на это, как несложно заметить, повышение налоговой нагрузки, высокие проценты в банках, рост операционных издержек и многое другое. Как чувствует себя бизнес и на что надеется – в материале.

СИТУАЦИТЯ НА РЫНКЕ И ОЦЕНКА ЭКСПЕРТОВ

«МАГАЗИНЫ ОДЕЖДЫ И ОБУВИ ЗАКРЫВАЮТСЯ БОЛЬШЕ, ЧЕМ ОТКРЫВАЮТСЯ. ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ ВСЕ БОЛЬШЕ ПЕРЕХОДЯТ В РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ФОРМАТ»

Тренд на закрытие сетевых магазинов в торговых центрах в целом по России начался ещё в прошлом году, в 2026-м он усилился. Так, с начала года в Набережных Челнах закрылись магазин испанского бренда Mango в ТРЦ «Омега», торговая точка российского бренда Zarina в ТЦ «Торговый Квартал». Из-за проблем с налоговыми органами закрылись два магазина обуви Zenden в ТЦ «Одежда» и ТРЦ «Санрайз Сити». Сейчас на освободившиеся площади ищут арендаторов. В первом комплексе точка занимала 268 «квадратов», стоимость аренды в месяц – 540 тыс. рублей. Рассматривается сдача части площади. Такое переформатировании площадей – один из вариантов решения проблемы для арендодателей, говорят эксперты.

Ещё одно закрытие произошло в ТЦ Green – ушел «Перекресток» холдинга X5 Group. Освободившиеся площади заняли магазин сети дискаунтеров «Находка», «Мясной гастроном» и ряд других. Как отмечала директор по девелопменту и эксплуатации «Эссен Девелопмент» Елена Стрюкова, локация больше подходит для другой ценовой категории.

– Мы стремимся сформировать в торговом центре качественный пул арендаторов, чтобы гости могли в одном месте найти все необходимое. Площадь позволяет реализовать новые форматы, и мы уверены, что они будут востребованы, – сообщала изданию Стрюкова.

Она также отмечала, что на февраль 2026 года площади в торговых центрах «Эссен» в Челнах заполнены практически на 100%. В целом доля вакантных помещений в качественных ТЦ города, по словам спикера, на конец 2025 года составила 8%. Поменял ситуацию уход магазина татарстанской сети строймаркетов «Карат», который приходил на бывшие площади французского ритейлера Decathlon. Торговая сеть работает в семи городах республики: Азнакаево, Альметьевске, Бугульме, Нижнекамске, Чистополе, Лениногорске и Заинске. Магазин строительных товаров открылся в сентябре прошлого года, а сегодня на его бывшие площади уже идёт поиск нового арендатора – ежемесячная аренда за 2,8 тыс. «квадратов» составит почти 2,6 млн рублей.

О закрытии 150 магазинов Gloria Jeans по всей России сообщал РБК. Причина возможного закрытия – отказ от наименее эффективных с точки зрения доходности точек. В автограде пять магазинов российской сети. Редакция Chelny-biz.ru отправила запрос в сеть Gloria Jeans относительно будущего этих объектов, однако компания пока не предоставила ответ.

Кроме того, своё присутствие в городе сократила сеть магазинов «СИН» (бывший Sinsay) в ТЦ «Тулпар» вместе с ещё одной точкой на первом этаже. Площади закрывшегося магазина хотят сдать в аренду.

В ещё одном крупном ТРЦ в Челнах «Санрайз Сити» также ищут арендаторов на освободившиеся площади. Здесь закрылись магазин обуви Zenden, салон техники Dixis, фирменный магазин Xiaomi, торговая точка с обувью и аксессуарами Monro, магазин женской одежды GLЭM. Всего на первом этаже ищут арендаторов для восьми павильонов, на нулевом этаже – для 31 точки. Это помещения от шести «квадратов» до 534 кв.м. Также в торговом центре ищут одного арендатора в зону фудкорта на втором этаже.

Помимо магазинов сетевых ритейлеров есть масса других примеров закрытия точек. Так, выставили на продажу площади магазина Big Shop в седьмом комплексе. Здесь аренда за 1,9 тыс. кв.м. составит почти 1,6 млн рублей в месяц. Ещё одно торговое помещение, где располагался магазин «Планета одежды и обуви», продают за 100 млн рублей. Объект находится в 28-м микрорайоне.

Комментируя такую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, глава агентства АРР Ильшат Хамитов отмечает, что по итогам прошлого года рост заявок произошел на такие виды бизнеса, как пункты выдачи заказов, онлайн-доставки, дарксторы, ГАБы (готовый арендный бизнес) и автомойки. Остальные – магазины, парикмахерские, офисы, банки, салоны красоты – наоборот, просели. Арендодатели при этом начали с удовольствием размещать ПВЗ в помещениях, которые раньше казались неликвидными. Речь идёт о помещениях с торца и о подвалах. Кроме того, в коммерческой недвижимости растёт популярность субаренды.

– Например, у тебя есть склад с площадью 10 тысяч «квадратов», ты пытаешься сдать его двум арендаторам. А нет таких арендаторов. Если раньше они были, сейчас рынок их поменял. Есть арендаторы по тысяче «квадратов», а собственник им говорит, что не хочет сдавать и сидит, ждёт со своими пустыми помещениями. Надо адаптироваться, услышать запрос. Если есть бизнес с запросом в тысячу квадратных метров, надо сделать так, чтобы ты мог сдать ему эту площадь или сдать две тысячи и разрешить ему субаренду. То же самое касается торговых помещений. Можно разделить помещения, сделать ремонт. Например, те, кто пытается, в черновой отделке сдать, это ошибка. Если ты не можешь сдать, сделай ремонт, создай комфортные условия. Арендатор – не строитель, – отметил глава АРР. – Сейчас для того, чтобы заниматься коммерцией, собственникам приходится осваивать новые компетенции либо искать себе брокера, эксперта, который будет подсказывать, что делать. Вопрос в придании ценности объекту, либо в снижении цены. Например, в центре Москвы собственники начали снижать цены в два–три раза, чтобы сдать своё помещение. Понятно, что не везде и не с каждым объектом, но к этому все идёт.

По мнению Хамитова, помещения, в которых раньше были федеральные ритейлеры, сегодня могут занять совсем другие форматы.

– Фэшн-индустрия сильно проседает каждый день, потому что люди в основном заказывают в ПВЗ. Магазины одежды и обуви закрываются больше, чем открываются. Торговые центры все больше переходят в развлекательный формат, либо в общепит, либо фан-зоны, – обозначил эксперт.

Что касается ухода с рынка сетевиков, в основном под закрытие подпадают менее прибыльные точки, либо убыточные, отмечает он.

– Ритейл не гонится сегодня за капитализацией, а, наоборот, оставляет только действительно лакомые куски, только интересные помещения. Таким образом, нельзя сказать, что идёт спад, идёт охота за ликвидными помещениями. А там, где экономика не бьётся, собственники просто закрываются. В Набережных Челнах таких помещений много. Спад предполагается и будет. Ожидайте сокращения обычных сетевых ритейлеров, в том числе московских. Наш офис в столице это подтверждает. При этом есть много других арендаторов, которые раньше не могли помыслить об этих помещениях – сейчас они могут туда заходить. Это местные, региональные игроки, это новые команды, инвесторы. Свято место пусто не бывает, – уверен наш собеседник.

Хамитов уже отмечал, что владельцам коммерческой недвижимости сегодня нужно переформатироваться. Так, магазины одежды в ТЦ вряд ли заменят такие же точки. На площади скорее заявятся арендаторы из другой сферы деятельности.

– Не надо цепляться к каким-то сетевым фирмам, есть внутри свои местные игроки, которые могут занять эти площади. Вероятно, их нужно будет делить. В торговых центрах есть большие отделы под аренду, они должны это понимать и начать дробить, менять, реконструировать, сдавать не 800 «квадратов», а пересобирать эти локации. Без этого никак, иначе они так и будут пустовать, – говорил эксперт. – Очень много арендаторов, на которых не обращают внимания. Вместо того же Zenden ждут такой же типовой магазин. А рынок то меняется. Нельзя сказать, что арендаторов нет и все будет пустовать. Надо просто чуть-чуть перестроить помещение под новые проекты.

ЧТО ГОВОРЯТ ИГРОКИ РЫНКА

«СКОРЕЕ ВСЕГО, ГОСУДАРСТВО ДОЛЖНО ПРИДУМАТЬ КАКИЕ-ТО ШАГИ, ЧТОБЫ НЕ ДО КОНЦА УНИЧТОЖАТЬ БИЗНЕС»

Предстоящие трудности для бизнеса ещё в прошлом году обсуждались на круглом столе с представителями Минпромторга России и Татарстана. В них принял участие владелец холдинга «Тулпар» Наиль Сулейманов. Тогда же было написано письмо на имя раиса республики Рустама Минниханова. Его автор – Национальный совет торговых центров – одно из старейших общероссийских объединений специалистов торговой недвижимости, в которое входит более сотни организаций по всей стране. В нём говорится о целом ряде проблем: рост налога на прибыль с 20 до 25%, уменьшение процента арендаторов, осуществляющих торговлю, высокий процент по кредитам, изменения в УСН, что приведет к дополнительному росту цен на товары и услуги для населения, а также повысит стоимость эксплуатации объектов торговой недвижимости и рост налогового коэффициента для торговых центров и комплексов кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей.

Для решения проблемы предлагали вдвое снизить ставку налога на имущество площадей, которые занимают неторговые операторы – организации в сфере культуры, спорта, образования, здравоохранения, а также государственные проекты – и субсидировать перестройку таких помещений под соответствующие форматы. Также предусматривалось применение пониженного коэффициента к площадям, арендуемым продавцами татарстанской продукции, а локальным брендам и производителям предлагалось компенсировать стартовые затраты на открытие магазинов и формирование сетей сбыта.

– Ударило по людям это очень сильно, многие уходят. Мы всех предупреждали. То, что торговые центры пустеют, говорит о том, что люди уйдут в тень. Скорее всего так, жить-то надо. Они не могут проплатить такие нагрузки: штрих-коды, кассы, программиста и прочее. Все это дорого. Ограничения в передвижении налогов. Если раньше картой перечисляли, то сейчас это под контролем. Это не способствует предпринимательской деятельности. Скорее всего, будет падение ИП. Плюс ещё банковские проценты огромные, – рассказал Сулейманов. – В отличие от других торговых центров мы заранее ориентировались именно на тот сегмент населения, покупательский спрос, который соответствует товару, который есть у нас сегодня.

Сулейманов добавил, что не поднимал арендную плату в начале года, хотя для компании расходы также выросли. Чтобы заплатить налоги, приходится брать кредиты.

– Январь–март – мы не поднимали аренду, хотя нам уже все повысили. Мы не поднимали, чтобы сохранить людей. 1 апреля только начали немножко поднимать – люди сразу начали уходить. Немного, но уходят. В основном крупные арендаторы. Скорее всего, у них есть свои покупатели. Может, в гаражах будут, может, где-то площади какие, но не в торговых центрах, где их легко проверить. Людям надо зарабатывать, надо кушать, все равно они где-то будут работать, – отметил глава холдинга «Тулпар». – Кризисов было много, но каждый раз как-то приспосабливаешься. Выживает сильнейший, как говорится. Будем надеяться. Скорее всего, государство должно придумать какие-то шаги, чтобы не до конца уничтожать бизнес. Вся проблема в том, что помощи нет. Невозможно кредит взять под небольшой процент, кредиты огромные, ставки банковские огромные, НДС подняли, пенсионное страхование подняли. Нам нужно людям зарплату поднимать, а поступлений нет. Поступления уменьшаются, люди уходят, все просят большие зарплаты, а откуда их взять? Мы берём кредит, чтобы заплатить налог. Нонсенс! Паниковать не надо, будем как-то выживать, в какое-то другое направление пойдем. Сейчас онлайн-торговля, розничная торговля. Я этим занимаюсь, посещаю руководителей ритейла Татарстана и не только. Стараемся помочь, поддержать предпринимателя, успокоить, найти выходы. В общем, будем выживать. Наш народ все может. Но, конечно, помощь и поддержка государства нужна.

Директор по девелопменту и эксплуатации «Эссен Девелопмент» Елена Стрюкова как полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане ранее отмечала в интервью изданию «Реальное время», что в 2025 году рынок коммерческой недвижимости продолжил работать в ситуации неопределенности. Участники корректируют стратегии, меняют приоритеты, сосредотачиваясь на максимально эффективном управлении текущими проектами и ресурсами. Планирование активных запусков переносится на последующие периоды, а геополитические и макроэкономические факторы остаются ключевыми при принятии решений.

Участники рынка, крупные торговые центры, в которых также базируются офисные помещения, говорят о том, что закрытие ритейла ведёт и к тому, что съезжают офисы. Речь идёт о помещениях, которые зачастую занимает администрация этих же самых торговых объектов.

Ильнара Миннебаева