Казахстанские торгово-развлекательные центры трансформируются в коммерческие объекты со множеством функций – от фудхоллов и отелей до библиотек и коворкингов. Хотя часть из этих функций напрямую не приносит прибыли , они помогают привлечь и дольше удержать потенциальных покупателей, тем самым способствуя продажам. Как ТРЦ меняются под влиянием трендов – в материале «Курсива».

Арендаторы стоят в очередь в крупные ТРЦ

Какие ретейлеры сокращают торговые площади в ТРЦ и почему

ТРЦ заманивают клиентов эмоциями и мультифункциональ­ностью

Арендаторы стоят в очередь в крупные ТРЦ

Растущий потребительский спрос и приход новых международных брендов обеспечили высокую заполняемость торговых площадей – вакансия в качественных ТРЦ по всей стране, по данным IBC Real Estate, не превышает 3%. А в отдельные торговые центры международные ретейлеры буквально стоят в очередь.

«Никаких трудностей со сдачей в аренду ТРЦ сейчас не испытывают, – говорит основатель компании Retail Space Global Ержан Уразбаев. – Почти все заполнены, ставки везде высокие. Ставки даже искусственно растут из-за высокого спроса на площади».

Казалось бы, рынку есть куда расти. По обеспеченности качественными торговыми площадями даже мегаполис с самой развитой организованной торговлей в стране – Алматы (400 кв. м на тысячу жителей) – в разы уступает таким городам, как Лиссабон (1890 кв. м / тыс. чел.) или Оттава (2377 кв. м / тыс. чел.). А в Караганде (топ-3 по обеспеченности в стране, 290 кв. м / тыс. чел.) показатель количества торговых площадей на тысячу человек на порядок ниже, чем в вышеупомянутых городах мира.

Но за последний год на всю страну ввели в эксплуатацию лишь два торговых центра – Aport Mall East в Алматы и Infinity Mall в Атырау. В то время как острая нехватка ТРЦ ощущается во всех мегаполисах – Алматы, Астане, Шымкенте, а также в западных регионах – Актобе, Актау, Атырау.

«Ретейлу негде развиваться. Во всех ТРЦ-лидерах очереди из арендаторов, большой лист ожидания. В регионах строят небольшие ТРЦ на 15–20 тыс. «квадратов», но, чтобы зашли Inditex (мировой лидер фешен-ретейла с брендами Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear. – «Курсив») и другие бренды, нужны 100-тысячники», – считает Уразбаев.

«У нас большой лист ожидания от магазинов. На каждую локацию ТРЦ всегда есть по три-четыре претендента, которые были отобраны как потенциальные арендаторы по концепции, квадратуре и классу представляемого товара или сервиса», – подтверждают в ТРЦ Dostyk Plaza.

Строительство новых ТРЦ сдерживают длительные сроки окупаемости, сходятся во мнении участники рынка.

«Никто не строит новые ТРЦ из-за дорогого финансирования. Кредиты по ставкам около 18–20% – это тяжелое обременение», – объясняет Ержан Уразбаев.

«ТРЦ – очень дорогостоящий проект. Мы строили Aport Mall East на свои средства с учетом возвратности инвестиций около 15 лет. Но за это время было три девальвации, и срок ушел за 25 лет. Такая возвратность в бизнесе никому не интересна», – комментирует директор по развитию моллов Aport Данил Дубинин.

Какие ретейлеры сокращают торговые площади в ТРЦ и почему

«ТРЦ – как живой организм: любые волнения в стране, изменения настроений потребителей очень сильно сказываются на нас. Всегда надо быть в тонусе и иметь планы A, B и C», – говорит Дубинин, вспоминая закрытые ТРЦ в период пандемии и беспорядки Кантара.

Сейчас ТРЦ сталкиваются с новым вызовом – взрывным развитием маркетплейсов и в целом e-commerce. По данным IBC Real Estate, Казахстан лидирует в регионе по росту объёмов онлайн-продаж через маркетплейсы.

«Онлайн-продажи в Казахстане сильно растут – плюс 79% за год, до 13% в обороте розничной торговли. При этом доля в 89% приходится на маркетплейсы. В России доля онлайн – 19%, из них только 60–65% продается через маркетплейсы» – такой расклад приводит генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане Евгений Бумагин.

Пока для качественных торговых центров e-commerce большой конкуренции не представляет. В первую очередь онлайн-торговля продукцией массмаркет влияет на базары и рынки. Но на отдельные категории товаров маркетплейсы оказывают заметное давление даже в ТРЦ.

«Наиболее остро конкуренция с e-commerce ощущается в розничной торговле бытовой техникой и продуктами питания. Покупатели этих категорий все больше переходят в цифровую среду, где товары доступны буквально в несколько кликов», – говорит партнёр компании TSPM, управляющей Dostyk Plaza, Алексей Хегай.

«По электронике отток плавающий – до 40% месяц к месяцу. Сильно мешают теневые поставки электроники и поставки поддельных товаров (через маркетплейсы. – «Курсив»). IPhone каждый может заказать в Дубае, и цена будет ниже, чем у местных официальных продавцов. Население молодое, оно готово потратить время, найти (в интернет-магазинах. – «Курсив») и заказать. По одежде (отток на маркетплейсы. – «Курсив») – 5–7%», – добавляет Дубинин.

У Magnum в Астане и Алматы, по словам Данила Дубинина, стало на порядок больше онлайн-заказов. Если в 2023 году их было 2,5 тыс., то сейчас 25 тыс. заказов в день.

«Magnum везде будет сокращаться, незачем больше создавать гиперформаты. Первый гиперMagnum в Aport Mall West был больше 10 тыс. кв. м, сейчас на части этих площадей открыли Decathlon, потом Adidas, теперь будем усиливать детскую зону», – продолжает спикер.

В противовес продуктам питания, бытовой технике и электронике категория «детство» активно качает трафик в торговых центрах. Этот тренд представители отрасли связывают с бумом рождаемости в стране.

«Сейчас лидер – «детство». Почему в Aport Mall West появилась Zara Kids? Мы летали в Испанию и доказывали им (представителям бренда Zara. – «Курсив»): Европа – старушка, там средний возраст 47 лет, а у нас – 27–29 лет, беби-бум. Они прислушались к нам и открыли Zara Kids на несколько тысяч «квадратов» и сейчас очень довольны», – рассказывает Дубинин.

ТРЦ заманивают клиентов эмоциями и мультифункциональ­ностью

На фоне развития e-commerce для сохранения трафика в торговых центрах у офлайна есть один, но важный козырь – эмоции. «Никакой интернет не заменит эмоций», – уверена директор по маркетингу моллов Aport Динара Амренова.

Чтобы привлечь трафик, рестораны в ТРЦ появляются не только в зонах фудкорта на втором-третьем этажах, но и на первом этаже. Расчет на то, что горожане, пришедшие в ресторан, пройдутся и по торговой зоне. А зоны развлечений и кинотеатры влекут в ТРЦ как казахстанцев с детьми, так и желающих отдохнуть взрослых, в том числе приезжих.

«День отдыха в тропическом климате нашего аквапарка заменяет поездку на заграничный курорт», – считает управляющий директор аквапарков Hawaii, Miami Aport West и Sanremo Resort&Spa Aport East Айгуль Астаева.

«В последние годы доля заведений питания в структуре ТРЦ Dostyk Plaza значительно возросла, достигнув 20–25% общей арендной площади, что вдвое превышает показатель десятилетней давности. До 60% посетителей ТРЦ планируют посещение кафе и ресторанов, что подчеркивает их значимость. Заведения питания становятся не просто дополнением к шопингу, но и основными точками притяжения посетителей», – делится наблюдениями Алексей Хегай.

«Развлечения в ТРЦ растут, особенно гастрозона – рестораны и кафе. Сейчас просто ТРЦ не особо интересен посетителю. Первое для него это ассортиментная матрица – как можно больше товаров и услуг. Посетителю нормально сходить поесть, развлечься и купить одежду», – подтверждает Ержан Уразбаев.

Новый тренд – симбиоз различных коммерческих объектов в одном здании. Такие мультифункциональные центры, в зависимости от локации, могут включать в разной комбинации офисные пространства класса «А» и коворкинги, отели, кинотеатры, общественные культурные пространства и галереи, рестораны и фудхоллы, библиотеки и зоны ретейла.

В Астане таким является многофункциональный центр Talan Towers. В Алматы свой функцио­нал расширяют имеющиеся ТРЦ. Так, на месте ТЦ «Самал» возникло многофункциональное пространство Spaces с офисами, зонами отдыха, магазинами, фитнесом и кафе. В бывшем ТРЦ Promenade тоже вскоре планируют открыть «пространство, имеющее всю необходимую инфраструктуру на одном объекте» (цитаты из презентации Mercury Properties), – Food&Beverage, ретейл, коворкинги, мини-офисы, фитнес. Aport East намерены дополнить гостиницей 3*, а в Aport West планируют создать библиотеку и культурное пространство.

«Это будет полноценная бесплатная библиотека. На Арбате Букфест собирает кучу молодежи, людям интересно. Значит, мы движемся в правильном направлении. Кроме того, встречаемся с домами культуры, музеями – многие после ковида остались без площадок, проекты закрылись. Мы готовы дать им пространство на бесплатной основе, – обосновывает принятое решение Данил Дубинин. – Нужно людям давать то, за чем они приходят – больше эмоций, услуг. Но, будем откровенны, услуги эти исключительно для удобства посетителей – экономически торговым центрам это невыгодно».

Так, если средний чек на покупку в категории «фешен» – это 15–20 тыс. тенге, то в категории «еда» – лишь 3–4 тыс. тенге, не говоря о бесплатной библиотеке. И все же ТРЦ идут по этому пути.

«Сейчас важно, чтобы в ТРЦ можно было приятно погулять, сделать какие-то свои дела, посидеть в кофейне или поработать на фудкорте – то есть все что угодно, чтобы максимум удержать посетителя. И мультифункциональных центров будет появляться все больше», – уверен Ержан Уразбаев.